상가 임대차보호법 계약갱신요구권 10년 묵시적 갱신

상가 임대차보호법이 개정이 되면서 계약갱신요구권 10년 묵시적 갱신이 되는가에 대한 많은 궁금증을 가지고 계신 분들이 있습니다. 2018년 10월에 개정이 되어 임차인의 권리보호를 강화하기 위해 5년에서 10년으로 확대된 계약갱신요구권에 대해서 알아보려고 합니다. 그동안 잘 몰랐던 부분을 상세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

상가 임대차보호법에 대해서 잘 모르고 계신 분들이 많이 있는 거 같습니다. 이번 포스팅을 통해서 어떤 법을 가지고 임차인들에게 권리보호를 해주고 있는지 자신이 임차인이라면 반듯이 알고 있으면 좋은 정보들을 모아서 알기 쉽게 정리를 해보겠습니다.

 

 

 

상가 임대차보호법 이란

 

영세상인들의 안정과 권리를 보장하기 위해서 2001년 12월 제정되었습니다. 많은 건물주들이 법을 악용을 하여 임차인들을 괴롭히거나 영세한 임차인들은 힘없이 임대인들에게 당하는 것을 방지하기 위해서 정부는 상인들을 보호하기 위한 상가 임대차보호법을 제정을 한 것입니다.

 

 

 

이 법률의 자세한 사항은 임대차 존속기간 보장, 우선변제권 보장, 대항력, 임대료 인상 상한선 등의 임차인들을 보호하기 위한 세부적인 항목들이 추가되어 있습니다.

 

 

1. 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 이전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거부할 수 없다

 

2. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 최초의 임대차 계약기간을 포함하여 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 가능하다.

 

3. 임차인이 갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되었을 경우 임대차는 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 하지만 차임과 보증금은 대통령령에 따라서 해당 범위 내에서 증감이 가능하다.

 

 

 

상가 임대차보호법 적용 조건

 

 

만약 2018년 10월 16일 개정 이전에 계약을 한 상가 임차인은 계약갱신요구권 10년을 보장받을 수 있습니다. 한 가지 예로 2016년 10월 16일에 임대차계약을 체결을 하고 2018년 10월 16일 개정을 넘긴 임차인이라면 계약 체결 날짜인 2016년 10월 16일을 기준으로 10년인 2026년 10월 31일까지 보장을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 계약갱신요구권을 2018년 10월 16일 개정 이전에 요구한 임차인은 개정 이전의 5년만 보장을 받게 됩니다.

 

여기서 또 한가지 전대차 계약을 진행을 한 전차인도 상가 임대차보호법을 적용받을 수 있는지 궁금해 하는 분들이 계실겁니다. 보호법의 조문에 따르면 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대임에게 행사할 수 있다고 명시되어 있습니다.

 

 

 

 

임대인의 동의에 따라서 법적 적용이 달라진다고 하니 이점 유의하시고 계약을 진행을 하셨으면 합니다. 

 

 

 

임대인 계약갱신요구권 거부 조건

 

상가 임대차보호법이 임차인들을 위해서 만들어진 법이긴 합니다. 하지만 임대인들도 피해를 보아선 안됩니다. 그래서 계약갱신요구권 거부 조건이 있습니다. 어떤 내용들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우

 

2. 서호 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하기로 한 경우

 

3. 임차인이 개인정보 위조나 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

 

 

 

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대 또는 일부 전대를 한 경우

 

5. 건물의 멸실 또는 철거 계획이 있는 경우

 

6. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

7. 그 밖의 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

 

상가 임대차보호법 10년 연장 묵시적 갱신 적용

 

 

만약에 10년 연장을 임대인에게 알리지 않고 지나간다면 계약갱신에 포함이 될까요? 묵시적 갱신도 적용이 될 수 있습니다. 다만 이 법 시행 후와 전 계약일과 조건 환산보증금 여부 등에 따라 될 수 있고 안될 수 있다고 합니다.

 

 

 

임차인의 계약갱신 요구권을 기존의 5년에서 10년으로 연장하고 부칙 제 2조에서 10년의 계약갱신요구 기간에 관한 제10조 제2항을 개정법 시행일인 2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용하도록 규정하고 있습니다. 여기서 갱신되는 계약은 임차인의 갱신 요구에 의한 갱신과 당사자간의 합의 또는 묵시적인 갱신 여부를 불문하고 체계 되는 계약을 말합니다.

 

 

 

 

 

지금까지 상가 임대차보호법에 대해서 알아봤습니다. 코로나 19로 경제적으로 많은 어려움을 겪고 있는 소상공인 분들에게 많은 도움이 됐으면 합니다. 행복한 날이 올 것을 기대하며 행복한 하루를 보내셨으면 합니다.

 

 

 

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