계약 갱신 청구권 임차인 연장계약 행사 조건/임대인 거절 조건

집 매매 계약서에 계약 갱신 청구권 행사 여부 기재를 해야 합니다. 전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지 여부를 기재하게 하는 내용의 임대차 계약서 개정안이 나왔습니다. 그럼 이 개정안으로 임차인 연장계약 행사 조건 임대인 거절 조건을 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

지난 7월 31일 기준으로 임대차 3법이 발표가 되었습니다. 이번 정부는 집값의 안정을 찾기 위해서 많은 법안을 내었는데요 그중에서도 임대차 3 법이라는 법안이 통과가 되면서 정부의 집값 안정 대책이 시작이 되었습니다. 

 

 

 

 

이 임대차 3법을 시행하기 위해서 많은 전문가와 시민단체, 국민들의 다양한 의견을 수렴하면서 모든 사람들에게 평등하게 적용이 되도록 다양한 노력을 기울였습니다. 그러나 많은 부작용과 국민들의 반대의 목소리도 많이 나오고 있는 상황입니다. 

 

 

2020/12/07 - [생활정보모음] - 임대차 3법 시행시기

 

 

여기서 임대차 3법 중 계약 갱신 청구권에 대해서 조금 더 자세히 알아보고 앞으로 전셋집을 마련하거나 매매를 할 때 어떤 법적 적용을 받는지에 대한 다양한 정보를 다뤄 보려고 합니다. 그럼 저와 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

계약 갱신 청구권 이란

 

우선 무슨 법인지 알아보겠습니다. 전세계약을 하고 있는 임차인이 전세 연장을 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 이전 전세계약의 계약은 기본 2년으로 적용을 하고 있었습니다. 여기서 임차인이 연장을 희망을 한다면 2년을 더 전세계약을 연장할 수 있다는 말입니다.

 

 

 

그리고 2년더 연장 계약을 하였을 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 경제적인 부담을 줄여준다는 세부 항목도 포함되어 있습니다.

 

 

 

 

 

계약 갱신 청구권을 이행하기 위해서는 임차인은 임대 계약이 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하는 경우 임대임은 정당한 사유 없이 거절을 하지 못하게 됩니다. 

 

 

 

계약 갱신 청구권 요구 행사 조건

 

 

1. 임차인은 언제부터 임대인에게 청구를 요청할 수 있나?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 청구를 해야합니다. 해당 기간이 지나면 요청할 권리가 없어집니다.

 

2. 임차인에게 몇 번의 갱신요구권이 부여되나요?

갱신요구권은 임차인에게 1회에 한정하여 행사가 가능합니다. 1회 사용 후 2회는 적용이 안됩니다. 

 

3. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 적용됩니까?

임차인과 임대인의 계약 기간 만료일까지 묵시적으로 기간이 지났을 경우 갱신요구권은 행사되지 않습니다. 계약 갱신 청구권 행사의 명확한 의사표시를 해야 합니다. 정확한 의사 표시를 해야 연장 계약에 불이익을 안 당하게 됩니다.

 

4. 법 시행 시 계약 잔존기간만 있다면 누구나 갱신 가능합니까?

누구나 갱신이 가능합니다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여가 됩니다. 다만 잔존 기간이 2개월 이상이 남아 있어야 합니다.

 

5. 계약 갱신 청구권을 행사한다면 무조건 2년을 살아야 합니까?

무조건 2년을 살아야 하는 것은 아닙니다. 임차임은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 하지만 인대임이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 또한 임차인은 계약해지를 통보하더라고 계약만료 전이라면 3개월의 임대료를 납부해야 합니다.

 

 

 

 

계약 갱신 청구권 임대임 거부 조건

 

규정(개정 주임법 제6조의 3 제1항에 해당합니다.

 

 

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있을 겨우

임차인이 연속으로 1개월 2개월 분의 차임액을 연체한 경우 그리고 1개월 연체를 하고 2~3개월 지급 후 다시 4개월 연체를 했을 경우에도 해당합니다.

 

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 했을 경우

임차인이 허위의 개인정보로 계약을 했을 경우에 해당합니다. 그리고 임차의 계약 목적에 맞지 않는 불법 영업장 등의 목적으로 사용에도 해당이 됩니다.

 

 

3. 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

임대인이 이사비용을 지불한다는 합의로 소정의 보상을 지불하고 계약 갱신 청구권 거부를 진행할 수 있습니다. 하지만 임차인과의 합의가 아닌 일방적인 보상으로 진행이 되었을 경우 제외가 됩니다.

 

 

 

4. 임차인이 임차한 주택이나 건물을 전부 또는 일부를 파손했을 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 무단 증축 개축 또는 개조를 하였을 경우, 고의로 파손을 한 경우, 임차인의 중대한 과실로 화재 등의 파손이 생겼을 경우

 

 

5. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 이행할 수 없는 경우

주택의 일부가 멸실이 되어 주거의 목적을 이루기 어려운 경우

 

 

6. 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함하여 실제 거주하려는 목적

실제 거주를 목적이 있다면 연장 계약을 이행하지 않아도 됩니다.

 

7. 임차인이 자신의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유

임대인의 동의 없이 건물의 구조를 심각하게 인테리어를 하거나 원상복구가 힘들 정도의 공사를 진행했을 경우

 

 

 

계약 갱신 청구권 임대인 실제 거주 진행 방법

 

1. 실제 거주 진행 시 절차

임대인이 목적 주택에 실제 거주를 하려는 목적을 가지고 있다면 임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보를 해야 합니다. 

 

 

2. 실제 거주 사유 허위 경우 보상 내용

만약 임대인이 실제 거주 사유로 계약 갱신 청구권을 거부하였으나 이것이 허위였다면 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

 

 

허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 방법

 

▶ 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 

▶ 첫 번째 조건이 없을 경우 법정 손해배상 예상액 중 가장 큰 금액

 

- 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세료는 월세로 변환하여 법정 전환율 4% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액

 

- (임대인이 새로운 임차인에게 받은 임대 하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월 단위 임대료) X 2년 분

 

- 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

 

 

 

 

계약 갱신 청구권 집주인 변경

 

 

 

1. 청구권 제도가 도입되어 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도가 가능합니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향이 없습니다.

 

 

2. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 계약 만료 6개월 ~ 1개월 전까지 기간에 계약 갱신 요구 가능

 

 

3. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하여 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다. 하지만 6개월 전 ~ 1개월 전까지 갱신 거절의 의사를 표시해야 합니다.

 

 

 

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